Následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti

Právní následky odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti pokud již došlo k dalšímu převodu na třetí osobu

(Autorem tohoto článku je advokát Ondřej Bultas a při jeho zpracování byly použity pouze zdroje zde uvedené. Případná navrhovaná řešení se nemusejí vztahovat na všechny situace v praxi a v případě konkrétního problému lze vždy doporučit konzultaci s advokátem. Potřebujete-li poradit, kontaktujte nás...)

Tato část práce se zabývá otázkou vlivu odstoupení od smlouvy na vlastnické právo třetí osoby, pokud kupující ještě před odstoupením prodávajícího nemovitost na tuto třetí osobu platně převedl. V odborné právní literatuře, jakož i judikatuře lze nalézt opět protichůdné závěry, ale i závěry shodné se zcela odlišnými odůvodněními. Spor nastal zejména v otázce, zda zrušení smlouvy od počátku v důsledku odstoupení právních předchůdců bude mít za následek ztráty vlastnického práva právních nástupců.

Dle prvního názoru, který vychází z výkladu Nejvyššího soudu ČR (R 44/2000) zaniká v důsledku odstoupení od smlouvy od samého počátku právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, v důsledku čehož se obnovuje v plné míře původní právní stav, což platí podle tohoto názoru i pro případ, že nabyvatel ještě dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, převedl platně nemovitost na třetí osobu.[1] Tento názor byl později přijat i ve stanovisku Nejvyššího soudu ČR, které stanovilo, že „odstoupením od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo a obnovuje se původní stav i v případě, že nabyvatel, dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu,“[2] což opět odůvodnil tak, že zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti s účinky od počátku nastává situace, jako kdyby nabyvatel nikdy nebyl vlastníkem převáděné nemovitosti. Za této situace proto žádná další osoba nemohla od nabyvatele nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti, neboť nabyvatel nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, zda byla třetí osoba při uzavírání smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, je zde nerozhodná. Dobrá víra v tomto směru má totiž právní význam jen tehdy, stanoví-li to zákon, a tak tomu v daném případě není. Základním argumentem pro tento názor je tedy zásada nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipse habet, ze které vycházejí i autoři J. Veselý, A. Rakovský a R. Šimková, podle kterých zaniká právní titul a tím i vlastnické právo kupujícího, a proto nemůže třetí osoba nabýt od nevlastníka vlastnické právo k nemovitosti, byť by byla v dobré víře.  Přičemž argumentují tak, že při bezdůvodném obohacení „musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.“[3] Takováto nemožnost je v tomto článku spatřována například dojde-li ke zničení věci, ale nikoliv pak v případě dalšího převodu nemovitosti.[4]

Druhý zcela opačný názor, který je v současnosti odbornou veřejností i soudní praxí označován většinou za ten správný, a ke kterému se jednoznačně přikláním, řeší otázku vlivu odstoupení na vlastnické právo třetí osoby tak, že vlastnické právo třetí osoby odstoupením není dotčeno a vlastnictví převodce se neobnovuje.

Základním argumentem pro tento názor je zásada ochrany dobré víry třetí osoby. Ústavní soud k této otázce uvedl, že z právního vztahu vznikají práva a povinnosti, které se týkají pouze stran tohoto vztahu. Vztah mezi smluvními stranami, včetně odstoupení od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvními stranami a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře a v souladu s ust. § 39 občanského zákoníku nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. Proto se strana takového vztahu nemůže úspěšně dovolávat čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (ochrana vlastnictví), neboť ten chrání práva věcná, působící proti všem.[5] V tomto nálezu dále Ústavní soud argumentoval, že odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy mělo účinky pouze vůči kupujícímu, a proto se nemohlo promítnout do věcněprávního postavení třetí osoby, která vůči ní v žádném závazkovém vztahu nebyla. Dále odkázal na zásadu ochrany práv nabytých v dobré víře a čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod v tom smyslu, že řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby musí požívat ústavní ochrany a to i vůči prodávajícímu, neboť jeho právo působí, narozdíl od smlouvy či odstoupení, vůči všem. Tento názor Ústavní soud potvrdil a dále rozvedl i v pozdějším nálezu, když konstatoval, že „odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 občanského zákoníku se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, a nezaniká. [...] V situaci, kdy určité ustanovení právního předpisu umožňuje dvě různé interpretace, přičemž jedna je v souladu s ústavními zákony a druhá je s nimi v rozporu, není dán důvod zrušení tohoto ustanovení. Při jeho aplikaci je úkolem všech státních orgánů interpretovat dané ustanovení ústavně konformním způsobem.“[6] Tomuto názoru s v některých případech podrobil také Nevyšší soud ČR, který jej ve svém rozhodnutí modifikoval tak, že pokud „prodávající účinně odstoupí od kupní smlouvy o převodu nemovitostí podle § 517 odst. 1 občanského zákoníku proto, že mu kupující ani v dodatečné přiměřené lhůtě nezaplatil dohodnutou kupní cenu, kupní smlouva se od počátku ruší (§ 48 odst. 2 občanského zákoníku), avšak pouze s účinky mezi účastníky. Jestliže však další nabyvatel nemovitosti od prvního kupujícího nebyl v době uzavření druhé kupní smlouvy v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by některá ze smluvních mohla účinně odstoupit od první kupní smlouvy, vztahují se účinky odstoupení i na něj. Důkazní povinnost o existenci této dobré víry má další nabyvatel.“[7] Z tohoto rozhodnutí tedy vyplývá, že pro otázku, zda má odstoupení od smlouvy o převodu nemovitostí vliv na vlastnické právo třetí osoby (dalšího nabyvatele) je rozhodující existence či neexistence dobré víry třetí osoby. Tento závěr je zjevně motivován snahou zabránit případům, kdy by kupující nezaplatil kupní cenu a převedl nemovitost na třetí osobu ve snaze zabránit tomu, aby nemovitost musela být vrácena a třetí osoba by byla s tímto plánem srozuměna.

Naposledy uvedené rozhodnutí následně Nejvyšší soud ČR doplnil tak, že „na řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby nemohou mít pozdější právní jednání mezi jeho předchůdci vliv a tudíž pouhé odstoupení od smlouvy by nemohlo mít na mezitím nabyté vlastnické právo žalovaného vliv.[8] Tím vznikla určitá nejednotnost v judikatuře Nejvyššího soudu, kdy jedno stanovisko[9] zaujímá zcela opačný názor než jiná stanoviska  a rozhodnutí (viz poznámka pod čarou č. 44 a č. 45) Nejvyššího soudu ČR. Výše citované stanovisko sp. zn. Cpjn 201/2005 postupně vyvolalo poměrně obsáhlou literární debatu, kde bylo povětšinou kritizováno a autoři se lišili pouze v odůvodnění, proč je toto stanovisko nesprávné. Stejně tak toto stanovisko nepřijali i někteří soudci Nejvyššího soudu.[10] V tomto stanovisku tedy soud již neodůvodňuje nemožnost vlivu odstoupení na vlastnické právo třetí osoby zásadou ochrany dobré víry třetí osoby. Autoři uvádějí, že je třeba respektovat zásadu právní jistoty a zásadu ochrany vlastnického práva, neboť pokud by dodatečné odpadnutí právního důvodu vlastnictví kupujícího mělo za následek zánik vlastnického práva třetí osoby, byly by tyto zásady porušeny a vlastník, který nabyl věc odvozeně, by si nikdy nemohl být jist svým vlastnictvím. V tomto stanovisku je dále argumentováno tak, že třetí osoba by tak byla zbavena vlastnictví, které platně nabyla, a to bez svého zavinění, bez existence veřejného zájmu a přesto, že si na katastru nemovitostí ověřila, že převodce je vlastníkem předmětné nemovitosti. Naopak k právnímu postavení původního prodávajícího, který odstoupil, uvádějí, že ten musí nést riziko, pokud převedl vlastnictví, aniž by mu byla zaplacena kupní cena a aniž by svoji pohledávku zajistil věcně právními prostředky, neboť takové riziko nelze přenášet na třetí osobu. V tomto stanovisku je navíc zdůrazněno, že pokud by bylo postupováno podle opačného názoru, nelze vyloučit, že by docházelo k uzavírání spekulativně motivovaných dohod, kdy by po předem dohodnutém odstoupení zaniklo vlastnictví třetí osoby. Závěrem je zde poukázáno na skutečnost, že nárok na vydání bezdůvodného obohacení (ust. § 457 občanského zákoníku) v důsledku smlouvy zrušené od počátku existuje pouze mezi smluvními stranami a není-li možné vrácení přijatého plnění v naturální podobě, dojde k aplikaci ust.  § 458 odst. 1 občanského zákoníku, který stanoví, že není-li vrácení plnění dobře možné, musí být poskytnuta peněžitá náhrada. F. Balák, který je zároveň autorem výše uvedeného stanoviska, svůj názor ještě dále prezentuje samostatně a doplňuje, že „odstoupení má za následek zánik smluvního vztahu mezi převádějícím a nabyvatelem a tedy zánik právního vztahu. Obnovení (původního) vlastnictví je důsledkem tohoto zániku a nastává současně, ovšem jen je-li možné. Případem, kdy nabyvatel nemůže předmětnou nemovitost dobře vrátit převodci, není jenom již uvedený případ jejího zániku, ale i to, že se jejím vlastníkem, z důvodu například dalšího převodu nemovitosti, stala třetí osoba.“[11] Autor dále zdůrazňuje, že nelze dobře dovodit neplatnost převodní smlouvy uzavřené mezi původním nabyvatelem (nyní převodcem) a třetí osobou (jako dalším nabyvatelem) z důvodu nabytí nemovitosti od nevlastníka, neboť obecně platí, že důvod neplatnosti právního úkonu (bez rozdílu, zda jde o neplatnost absolutní či relativní) musí být dán od počátku, tedy již v době, kdy je smlouva formálně uzavřena. Autor za zásadní argument označuje skutečnost, že v době uzavření převodní smlouvy s třetí osobou, byl převádějící vlastníkem převáděné věci. Pozdější fikce, že vlastníkem od počátku nebyl, nastoupila až s účinky odstoupení od smlouvy. Existuje totiž rozdíl mezi účinky od počátku neplatné smlouvy o převodu vlastnictví a účinky téže smlouvy zrušené až později, byť s účinky ex tunc. „Jde-li o absolutně neplatnou smlouvu, právní účinky vůbec nenastanou, v druhém případě (srovnatelně s případem relativní neplatnosti smlouvy) účinky nastávají a do doby zrušení smlouvy se smlouva považuje za platnou, a proto jsou právně účinné i úkony nabyvatele.“[12] Tento názor doplňuje J. Spáčil, který uvádí, že pokud by odstoupením zanikly věcně právní účinky smlouvy, jakož i veškeré důsledky smluv na tuto zrušenou smlouvu navazující, pak veškeré právní úkony týkající se věci nabyté odvozeným způsobem existují jen podmíněně, tedy za předpokladu, že nikdo z předchůdců vlastníka platně neodstoupí od smlouvy o převodu věci. Takový stav by byl zjevně v rozporu s požadavkem právní jistoty. Narozdíl od stanoviska F. Baláka má za to, že nejde o nabytí od nevlastníka, ale o nabytí od vlastníka, neboť právní důvod vlastnictví převodce (který byl v okamžiku převodu vlastníkem) odpadl až poté, co nemovitost nabyla do vlastnictví třetí osoba.[13] Tento svůj názor doplňuje v dalším svém článku tak, že v době, kdy dojde k odstoupení je třetí osoba již vlastníkem a svědčí ji tedy zákonná ochrana vlastnického práva. Takováto ochrana má přednost před obligačním nárokem prodávajícího vůči kupujícímu, neboť vlastnické právo je „silnější“ než nárok na obnovení vlastnického práva.[14]

Osobně se ztotožňuji s právním názorem autora J. Spáčila i s názorem F. Baláka s tou výhradou, že se v této situaci nejedná o nabytí vlastnického práva od nevlastníka, neboť třetí osoba své vlastnické právo nabyla v době, kdy byl kupující vlastníkem, neboť v té době ještě od smlouvy odstoupeno nebylo. Odstoupení od smlouvy, jakožto jednostranný právní úkon má charakter obligačněprávní a působí, narozdíl od vlastnictví, pouze vůči druhé smluvní straně. Je tedy výhradně věcí původních smluvních stran, aby si vzájemně vypořádaly svá práva a povinnosti podle zásad bezdůvodného obohacení. Pokud by kupující již převedl nemovitost na třetí osobu, vzniká tím důvod, pro který není možné věc vydat a prodávajícímu tak ve smyslu ust. § 458 odst. 1 občanského zákoníku přísluší peněžitá náhrada. Není možné zbavit vlastníka vlastnického práva bez jeho zavinění jinak, než na základě zákona a ve veřejném zájmu. K tomu, aby byl právní úkon (smlouva, kterou je nemovitost převáděna na třetí osobu) neplatný musí důvod neplatnosti existovat již době jeho uzavření. V době uzavření smlouvy, kterou je nemovitost převáděna na třetí osobu, je však původní kupující vlastníkem nemovitosti a může tedy s nemovitostí plně nakládat. Prodávající, který od smlouvy odstoupil musí nést riziko, pokud převedl vlastnictví, aniž by mu byla zaplacena kupní cena a aniž by svoji pohledávku zajistil věcně právními prostředky. Ten však ani v takovém případě není ponechán bez ochrany, neboť má dle ust. § 458 odst. 1 občanského zákoníku nárok na peněžitou náhradu.

Jinou situací by však bylo, pokud by vlastnické právo na třetí osobu vůbec nepřešlo, neboť smlouva o jeho převodu by byla absolutně neplatná z důvodů uvedených v ust. § 37 a násl. občanského zákoníku. Vlastnické právo absolutně neplatným právním úkonem nemůže přejít a nelze tak argumentovat ochranou vlastnického práva třetí osoby.

 

 

[1] J. Švestka, J. Spáčil, M. Škárová, M. Hulmák, a kolektiv: op. cit., s. 395

[2] Stanovisko NS ČR, sp. zn. Cpjn 201/2005, ze dne 19.4.2006

[3] Ust. § 458 odst. 1 Zák. č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku

[4] Veselý, J., Rakovský, A., Šimková, R.: Neplatnost veřejné dražby nedobrovolné, Právní rozhledy č. 3, 2001, s. 99-100

[5] Nález Ústavního soudu ČR, sp. zn. II. ÚS 77/2000, ze dne 23. 1. 2001

[6] Nález Ústavního soudu ČR, sp. zn. ÚS 78/2006, ze dne 16. 10. 2007

[7] Rozsudek NS ČR, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005, ze dne 30. 1. 2008

[8] Usnesení NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 946/2005, ze dne 26. 6. 2008

[9] Stanovisko NS ČR, sp. zn. Cpjn 201/2005, ze dne 19.4.2006

[10] Odlišné stanovisko JUDr. Františka Baláka, JUDr. Ing. Jana Huška, Víta Jakšiče, JUDr. Dagmar Novotné a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc. ke stanovisku Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005

[11] Balák, F.: Odlišná stanoviska k rozhodnutím publikovaným ve Sbírce rozhodnutí a stanovisek po druhé, Soudní rozhledy č.5, 2001, s. 144-145

[12] Balák, F.: op. cit., s. 145

[13] Spáčil, J.: Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti v případě, že nemovitost již byla převedena na třetí osobu, Soudní rozhledy č. 6, 2001,  s. 181-183

[14] Spáčil, J.: Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby, Právní rozhledy č. 18, 2006 s. 670